Fastighetsköpet är i svensk rättsordning ett formalavtal, d.v.s. att ett giltigt köpeavtal förutsätter att vissa former iakttas. Bland formkraven, som finns angivna i 4 kap. 1-3 §§ jordabalken, får skriftlighetskravet anses vara det främsta och viktigaste. En konsekevens av formkravet är att inget bindande köp föreligger förrän bägge parter undertecknat köpehandlingen, varpå följer att en presumtiv avtalspart fram till denna tidpunkt har rätt att dra sig ur affären. Frågan är dock om motparten i sådana fall ska kunna ha rätt till ersättning för nedlagda kostnader som blivit onödiga i och med att köpet uteblivit. I rättsfallet NJA 2012 s. 1095 uttalade Högsta domstolen i ett obiter dictum följande: ”Mot den angivna bakgrunden kan det inte anses finnas något absolut hinder mot att lägga allmänna lojalitetshänsyn till grund för en rätt till ersättning enligt principerna om culpa in contrahendo också när det gäller fastighetsköp (…). Har en köpare av oaktsamhet skapat en befogad men i sak oriktig tillit hos säljaren om att ett bindande avtal om fastighetsköp har ingåtts eller kommer att ingås och har säljaren drabbats av kostnader eller annan skada därför att han har handlat på grundval av denna tillit, så bör det – beroende på de närmare omständigheterna – kunna medföra skyldighet att utge skadestånd enligt tillitsintresset. Motsvarande ansvar bör en säljare ha.” Frågan kompliceras ytterligare av att fastighetsköp i Sverige regelmässigt förmedlas av fastighetsmäklare, som har incitament att verka för att affären fullföljs även om det inte ligger i bägge parters intressen. Förevarande artikel syftar till att närmare analysera och diskutera förutsättningarna för skadeståndsskyldighet enligt principen om culpa in contrahendo vid uteblivet fastighetsköp, samt att analysera och diskutera hur det återverkar på fastighetsmäklarens skyldigheter och incitament. För att sätta reglerna i dess rätta kontext presenteras ett antal hypotetiska, men plausibla, scenarier, varvid det diskuteras om de